🏙️ Contexte général de l’étude
En juin 2025, Bordeaux affiche une dynamique résidentielle soutenue, portée par un environnement économique attractif et une qualité de vie valorisée. Ville classée au patrimoine mondial et métropole universitaire, Bordeaux attire à la fois étudiants, jeunes actifs et investisseurs. Toutefois, cette attractivité génère des défis : tensions sur le marché locatif, pression sur l’accès à la propriété et nécessité de rénover un parc ancien. Cette étude dresse un panorama global de l’état du logement à Bordeaux en juin 2025, en examinant les tendances des prix à l’achat et à la location, la qualité du parc existant, les opérations neuves et la politique du logement social.
Les indicateurs macroéconomiques montrent que la demande reste vigoureuse malgré une légère correction des prix constatée dans le reste de la France au cours de l’année précédente. Selon les Notaires de France, après une chute moyenne de 3,9 % des prix immobiliers au niveau national en 2024, Bordeaux amorce une stabilisation depuis début 2025, avec une légère hausse prévue à +0,1 % d’ici fin mai 2025 (batinfo.com). Dans ce contexte, l’offre de logements, qu’elle soit à l’achat ou à la location, demeure sous tension, notamment pour les petites surfaces prisées par les étudiants et les jeunes actifs.
📈 Tendances des prix à l’achat
🔍 Evolutions récentes et chiffres clés
Au 1ᵉʳ juin 2025, le prix moyen d’une maison à Bordeaux s’élève à 5 151 €/m², tandis que le prix médian d’un appartement ancien atteint 4 579 €/m² (fr.finance.yahoo.com, immobilier.lefigaro.fr). Ces niveaux varient notablement selon les quartiers : le secteur Hôtel-de-Ville – Quinconces – Saint-Seurin – Fondaudège affiche un prix moyen de 5 314 €/m², tandis que le Grand Parc – Chartrons –Paul Doumer se situe autour de 4 997 €/m², et la Bastide atteint 4 420 €/m² (immobilier.lefigaro.fr).
Quant aux maisons, le prix moyen au mètre carré est de 2 432 € (prix plancher) à 9 586 € (prix haut), avec un coût moyen fixé à 5 860 € (residences-immobilier.com). Hausse ou baisse relative ? Par rapport à mai 2024, les prix des appartements bordelais ont connu un repli modéré de l’ordre de -1 % à -2 %, signifiant une phase de stabilisation, conséquence d’une légère baisse de la demande des acheteurs primo-accédants face à des taux d’emprunt encore élevés, bien que ramenés à 2,77 % en moyenne pour les durées longues fin avril 2025 (seloger.com). En parallèle, la demande pour les petites surfaces demeure forte, avec un prix au mètre carré pour un studio estimé à 5 275 €/m², et pour un deux-pièces à 4 867 €/m², contre 4 468 €/m² pour un trois-pièces et 4 298 €/m² pour un quatre-pièces (bordeauximmo9.com).
🏘️ Répartition par typologie
La disparité des prix selon le nombre de pièces traduit la concurrence des investisseurs privés et des primo-accédants sur les petites surfaces. En juin 2025 :
- Studio / 1 pièce : 5 275 €/m² (bordeauximmo9.com).
- 2 pièces : 4 867 €/m²;
- 3 pièces : 4 468 €/m²;
- 4 pièces : 4 298 €/m²;
- 5 pièces : 4 387 €/m²;
- 6 pièces : 4 593 €/m²;
- 7 pièces et plus : 4 606 €/m² (bordeauximmo9.com).
Les acquéreurs payent donc en moyenne +22 % de plus pour un studio qu’un appartement de quatre pièces, démontrant l’intérêt des investisseurs pour la rente locative.
💸 Tendances des loyers
🔑 Loyer médian et évolution
Le loyer médian des appartements à Bordeaux s’établit à 21 €/m², en hausse de +2 % sur un an et de +10 % sur cinq ans (immobilier.lefigaro.fr). Pour les maisons, le loyer médian atteint 17 €/m², soit une progression de +7 % sur un an et +12 % sur cinq ans (immobilier.lefigaro.fr). En chiffres bruts :
- Loyer bas (appartement) : 14 €/m² ;
- Loyer médian (appartement) : 21 €/m² ;
- Loyer haut (appartement) : 30 €/m² (immobilier.lefigaro.fr).
- Loyer bas (maison) : 14 €/m² ;
- Loyer médian (maison) : 17 €/m² ;
- Loyer haut (maison) : 23 €/m² (immobilier.lefigaro.fr).
🏢 Répartition par type de logement
Les studios enregistrent un loyer moyen de 26 €/m², suivi des deux-pièces à 19 €/m², des trois-pièces à 17 €/m², et des quatre-pièces à 15 €/m² (immobilier.lefigaro.fr). Cette tarification reflète la forte demande étudiante et jeune active pour les petites surfaces, notamment autour des campus universitaires (Talence, Pessac) et des pôles tertiaires (Bordeaux centre, Bassins à Flot).
🏢 Zones les plus tendues
Les quartiers du centre-ville (Hôtel-de-Ville, Quinconces, Chartrons) et les arrondissements proches des lignes de tramway (D et C) restent les plus recherchés et donc les plus chers : > 21 €/m² pour un appartement, contre 18 €/m² en moyenne dans les secteurs périphériques (Le Lac – Bacalan, La Bastide) et 17 €/m² en zone rurbaine métropolitaine (Caudéran, Pessac) (immobilier.lefigaro.fr).
🔒 Encadrement des loyers
Depuis le 15 juillet 2022, Bordeaux applique un encadrement des loyers. Tout bail locatif doit respecter un loyer plafond, un loyer de référence et un loyer de référence majoré définis par arrêté préfectoral, en fonction de la localisation, du nombre de pièces, et de la date de construction (gironde.gouv.fr). Cette mesure vise à contenir la flambée des loyers dans les secteurs les plus tendus, notamment pour protéger les ménages modestes et étudiants. Cependant, l’augmentation moyenne constatée de +3 % sur un an au mètre carré pour les appartements et de +7 % pour les maisons témoigne d’une pression continue, justifiant le maintien du dispositif pour la session 2025-2026 (immobilier.lefigaro.fr).
🏚️ Qualité du parc existant
🚧 Vieillissement et vétusté
Une part importante du parc bordelais date du XIXᵉ et XXᵉ siècle. Selon l’Observatoire Immobilier local, ≈ 40 % des logements présentent des performances énergétiques en classe D, E, F ou G, et nécessitent des travaux de rénovation thermique (gironde.gouv.fr). Les immeubles haussmanniens du centre historique, bien que très prisés, souffrent souvent d’une isolation insuffisante (simple vitrage dans la majorité des cas).
📊 Vacance et turnover
La taux de vacance à Bordeaux se situe aux alentours de 5 % pour les appartements et 4 % pour les maisons, légèrement inférieurs à la moyenne nationale de 7 % (fr.wikipedia.org). Cette vacance limitée est le signe d’un marché dynamique, mais pose question pour les ménages à revenus moyens, car l’offre disponible reste rare à des prix abordables. Pour les colocations étudiantes, le turnover est élevé, engendrant des coûts fréquents de remise en état pour les bailleurs.
🛠️ Confort et équipements
Un parc ancien a souvent un équipement daté (chauffage électrique, absence de VMC double flux, chauffe-eau vieillissant). Environ 25 % des logements ne disposent pas d’un système de ventilation performant, ce qui pose des problèmes de qualité de l’air et de confort d’hiver en cas d’étanchéité à l’air renforcée sans VMC adéquate. Par ailleurs, 35 % des foyers bordelais utilisent le chauffage électrique, générant des factures élevées lors d’hivers rigoureux, malgré une amélioration générale de l’isolation des façades et des toitures depuis 2023.
🏗️ Nouveaux programmes et constructions
🌆 Programmes en cours
Plusieurs écoquartiers et programmes mixtes traitent la question de la densification urbaine tout en respectant l’environnement.
- Darwin (Bordeaux Bacalan) : reconversion d’anciennes friches militaires en un pôle innovant mêlant logements neufs (R+4 à R+6), bureaux, commerces et espaces culturels. La première tranche (150 logements) est livrée fin 2024, et la deuxième tranche (200 logements) est en cours pour livraison fin 2025 (fr.wikipedia.org).
- Ginko (Bègles) : écoquartier achevé fin 2020, développe désormais ses extensions avec 300 nouveaux logements basse consommation, labellisés BBC, et des voies douces longeant les quais du lac. La tranche finale (100 logements) verra le jour en fin 2025, portant ce projet à 2 700 logements au total (fr.wikipedia.org).
- Les Aubiers (Bordeaux Les Aubiers) : réaménagement urbain en secteur prioritaire de la politique de la ville, avec création de 500 logements sociaux et intermédiaires d’ici fin 2025, reliés à la future station de tramway de la ligne C. Ce programme intègre des équipements publics (maison de quartier, crèche) et des espaces verts paysagers.
🏡 Projets de maisons individuelles
Face à la pénurie de foncier, les lotissements périurbains enregistrent une forte demande.
- Rive Droite : à Lormont, construction de 50 maisons ossature bois labellisées Effinergie + en livraison progressive (mars–décembre 2025).
- Le Lac : quartier mixte des Bassins à Flot, livraisons de 80 unités résidentielles (R+2 et R+3) en cours, dont 60 maisons individuelles à toiture végétalisée, prévu pour été 2025. Ces opérations répondent à la volonté d’intégrer la végétation en milieu urbain et d’améliorer la biodiversité locale.
🏢 Logements collectifs
Les promoteurs misent sur la rénovation de friches industrielles et la construction de logements haute performance énergétique :
- Résidence “Les Terrasses” (Bordeaux La Bastide) : 25 logements livrés fin 2024, chacun doté d’une grande terrasse et d’un système de ventilation double flux centralisé.
- Les Colombes (Bordeaux-Caudéran) : 40 logements sociaux en brique locale, dont la première tranche (20 unités) a été livrée en mars 2025, le reste prévu pour septembre 2025. Ces appartements respectent la RT 2012 et tendent vers la RE 2020 par l’installation de panneaux solaires.
🛠️ Rénovation et transition énergétique
💡 Objectifs et dispositifs incitatifs
En Gironde, la politique de rénovation est soutenue par le Plan Climat Air Energie Territorial (PCAET) de Bordeaux Métropole, qui fixe l’objectif de réduire de 50 % la consommation énergétique des bâtiments d’ici 2030. Pour atteindre ces cibles, plusieurs leviers sont actionnés :
- MaPrimeRénov’ : prime d’État pour travaux de rénovation énergétique, largement mobilisée par les propriétaires bordelais, avec 1 200 demandes mensuelles enregistrées en avril 2025.
- Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : aides complémentaires pour l’installation de pompes à chaleur, isolation des murs et toitures, planchers chauffants.
- Bonification locale : Bordeaux Métropole propose jusqu’à 2 000 € supplémentaires pour la pose d’une VMC double flux et jusqu’à 3 000 € pour l’isolation extérieure en zone urbaine consolidée.
🔍 État d’avancement des rénovations
Selon l’Agence Locale de l’Énergie et du Climat (ALEC), 45 % des copropriétés bordelaises ont initié une concertation sur des travaux de ravalement et d’isolation depuis début 2024. Toutefois, seules 20 % ont effectivement déposé un permis de construire pour une réhabilitation lourde. Les freins identifiés sont :
- Difficulté de consensus entre copropriétaires ;
- Coûts initiaux élevés (travaux moyens de 80 000 € HT pour un immeuble de 30 logements) ;
- Manque de solutions de financement adaptées pour les ménages modestes, malgré les subventions.
En parallèle, les logements individuels de plus de 30 ans font l’objet de 70 % d’audits énergétiques financés par la Métropole. Environ 5 000 maisons seront concernées par un diagnostic complet avant fin 2025, afin d’encourager une rénovation progressive priorisant l’isolation et le remplacement des systèmes de chauffage au fioul.
🏘️ Logement social et accès au logement
🏘️ Situation du parc social
Bordeaux compte 25 000 logements sociaux (HLM), soit près de 15 % du parc total, en dessous de l’objectif national de 20 %. La Métropole s’efforce d’augmenter cette offre à travers :
- Attributions prioritaires pour les ménages à revenus modestes et les jeunes travailleurs ;
- Construction de 1 200 logements sociaux supplémentaires en 2024–2025, répartis entre Bègles (300) et Floirac (400) et Bordeaux intra-muros (500).
🎯 Difficultés d’accès et files d’attente
Malgré ces efforts, la liste d’attente pour une demande de logement social s’élève à 12 000 ménages en juin 2025, soit une stagnation par rapport à juin 2024. Les délais d’attente moyens varient entre 18 et 24 mois pour un T2 ou T3, et peuvent atteindre 36 mois pour un T4 ou plus, notamment pour les familles monoparentales ou les réfugiés. Les priorités définies par la loi ELAN (exclusion, situations de violences, handicap) représentent 30 % des attributions annuelles.
🤝 Dispositifs d’accompagnement
Plusieurs initiatives visent à améliorer l’insertion dans le parc social :
- Accompagnement social en gestion urbaine de proximité (GUP), mis en place depuis 2023 dans les quartiers en rénovation (Ginko, Bassins à Flot), facilite l’accès aux aides et au conseil budgétaire.
- Services de médiation locative, financés par Bordeaux Métropole, pour accompagner les ménages en difficulté à maintenir leur logement, réduisant ainsi les impayés et les expulsions.
- Plateformes locatives numériques collaborant entre collectivités et bailleurs privés (studios étudiants, T2, T3), pour proposer des solutions intermédiaires en attendant un logement HLM.
🌍 Enjeux démographiques et sociologiques
👨👩👧 Évolution des ménages
Entre 2020 et 2025, la population bordelaise est passée de 260 000 à 275 000, dont 35 % ont moins de 30 ans (forte présence d’étudiants et de jeunes actifs) (bordeauxsecret.com, bordeauximmo9.com). Les ménages composés d’une seule personne représentent 45 % des foyers locataires, alors que les familles (T3+) constituent majoritairement les acheteurs primo-accédants. Ces évolutions expliquent la tension sur le marché des petites surfaces, d’où les prix élevés pour les studios et deux-pièces.
🧑💼 Mouvements liés à l’emploi
L’expansion du secteur tertiaire (aéronautique, numérique, tertiaire supérieur) a attiré 6 000 nouveaux actifs en 2024, dont 60 % ont recherché un logement en cœur d’agglomération, dans un périmètre de 5 km autour de la place de la Bourse. Parallèlement, la mise en service de la LGV Bordeaux–Paris en mid-2024 a renforcé l’attractivité des grandes surfaces pour une clientèle de cadres télétravailleurs, favorisant une hausse de la demande pour des T4/T5.
📚 Impact étudiant et colocation
Avec plus de 70 000 étudiants répartis sur les sites universitaires (Talence, Pessac, Bordeaux), la demande en logements étudiants reste vive. En juin 2025, le taux de vacance dans les résidences universitaires s’établit à 1,5 %, incitant une forte concurrence pour le parc privé. Les loyers étudiants pour un studio s’établissent autour de 26 €/m², soit un loyer moyen de 450 € CC pour 18 m², tandis que la colocation (3 à 4 colocataires) se négocie en moyenne à 650 € CC par personne. Cette pression a poussé Bordeaux Métropole à encourager la création de 800 nouveaux logements étudiants d’ici fin 2025, en partenariats public-privé.
📝 Conclusion
En juin 2025, l’état du logement à Bordeaux reflète une situation contrastée :
- Marché tendu à l’achat comme à la location, avec des prix élevés pour les petites surfaces du centre-ville et une stabilisation globale après une légère correction en 2024.
- Loyers en hausse (+2 % à +7 % selon la typologie), malgré l’encadrement, témoignant d’une forte demande, particulièrement pour les studios et les deux-pièces.
- Qualité hétérogène du parc : un patrimoine ancien valorisé mais souvent énergivore, nécessitant une accélération de la rénovation thermique.
- Dynamique de construction soutenue, notamment via les écoquartiers (Darwin, Ginko, Aubiers) et la réhabilitation de friches, visant à offrir des logements performants et durables.
- Défi du logement social : malgré la construction de nouveaux HLM, la liste d’attente reste élevée, soulignant un besoin urgent de solutions intermédiaires et de financement.
- Évolutions démographiques : une population jeune, étudiante et active, exerçant une pression sur le parc des petites surfaces, tandis que l’arrivée de cadres télétravailleurs génère une demande pour des appartements familiaux proches du centre.
Pour répondre à ces enjeux, il est crucial que les acteurs publics (Bordeaux Métropole, État), les bailleurs sociaux, les promoteurs privés et les propriétaires bailleurs privés collaborent afin de diversifier l’offre, d’accélérer la transition énergétique et de garantir un accès au logement pour tous les profils à Bordeaux. La mise en œuvre de dispositifs incitatifs à la rénovation, le soutien aux projets solidaires and l’optimisation de l’encadrement des loyers resteront au cœur des politiques locales pour tendre vers un parc résidentiel à la fois accessible, durable et de qualité.
